小俊说话就要直接的多了，不过他没跟着叫嫂子，还是按着以前的称呼说凌子你看上哪儿了，跟我们说一声，我明天就带着人去跟户主谈，我还不信，又不是白要他的，该多少钱多少钱，不卖的话我再加点，他还不识相？当真不晓得锅儿是铁打的.</p>
梅凌听了咯咯笑道胡说八道，这要是让沈为知道了还不骂死我。万林马上接口道嫂子你放心，我不得说。肖曙自然也是举手表态，打死不说。梅凌看都不看盛华，晓得这里面怕是他的嘴才是最紧的。</p>
他们说说笑笑的要去买老院子，别墅里沈为正拿着平哥公司里的人送过来的一个文件夹仔细的研究着。</p>
原来房地产开发商的操作都是大同小异，通过拍卖或转让得到地块，如果关系好，地价款还可分期付款，然后找关系改容积率，比如说某地块拍卖总价是8000万，占地10000平米，拍卖公告的容积率是1：1，那就是只能盖1万平米的房子，那每平米的楼面地价就是8000元，这也是开发商和有关部门很爱拿来宣扬的。</p>
楼面价成本就8000再加上建筑成本2000元，还有各种税费，每平米卖11000看上去确实不贵。其实容积率只要关系够硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能盖2万平米的房子。所以楼面价成本只剩5000，但照样卖你11000。所以每平米开发商就可以多赚5000元。如果容积率改成3：1那每平米开发商就可以多赚7000元，如果改成10：1那就是每平米多赚9000。中间的利润太大了。当然开发商改容积率也是需要付出不少灰色成本的。以此类推，很多公开的土地拍卖也是作秀，如果是局外人来，有关部门就运用潜规则不给改容积率。这也是土地垄断的另一种手段。</p>
如果容积率没有搞定，开发商一般会延迟开发，或者干脆囤地，当然这同样需要处理好某些关系，因为很多地方有规定拿地后2年必须开发，但实际往往是雷声大雨点小，这还是取决于关系。改好容积率，就可以着手开工了，基本上都是建筑商垫钱，开发商所用的资金很少。地基出土后就可以开始预售了，预售的时候，自然有很多房地产代理公司挤破头，开发商完全可以待价而沽，而且实际卖的时候都是把比较不好卖的户型和楼层先拿出来卖，好朝向好卖的都是先留着。没有实际成交的时候，开发商和银行的梦幻组合也就正式登场了。</p>
如果很多房子没卖出去，这样开发商就要占用很大的资金，从而被迫降价促销。但实际情况是开发商完全可以“假按揭”，自己出首期款让自己亲信的人以个人的名义大量购买开发商自己的房子，然后成批的向银行按揭，开发商就拿到房子的全款了。之后如果房价涨了，扣除银行利息，卖给真正用户时，开发商还可再赚一次然后再转按揭。</p>
比如说开发商开发的房子，2000年1月每平米卖2万，开发商让自己的某个亲戚买300平米，总价是600万，开发商先给自己的亲戚180万办购房按揭手续（7成20年贷款），然后开发商的公司就从银行拿到了600万。扣除之前的180万，开发商实际套现420万。2000年12月房价涨到25000元，开发商向真正买主收取每平米5000的差价（共150万）180万首期和那位亲戚1年支付的银行本息（约36万）后让亲戚把按揭手续过户给真正买家，银行利息负担照样转给实际买家，这样操作，开发商不仅提前1年拿到600万现金，还可以多赚150万。以此类推，找多个亲戚或让这位亲戚再买多套。如果房价狂跌，开发商就让这位亲戚直接断供，把420万的包袱甩给银行，反正开发商已经拿到600万了。</p>
当然了，“假按揭”成败取决于国家宏观的银根状况，也取决于银行的关系，开发商既然有本事改容积率，跟政府领导的关系，自然不一般，也就很容易和银行结成利益联盟。</p>
房价上涨，对开发商，银行都是有利的，对地方政府更是重要的“经济增长点”.因为地价涨，开发商才会敢于大手笔的竞价买地，这比向中小企业收税来得快的多也大的多。对各级官员的个人利益更是不言而喻。最终受苦的只有广大蜗居老百姓，辛辛苦苦一辈子都是在为房地产商打工。</p>
同样的道理，地方政府对经济适用房也不会有很大热情，顶多是象征性的建些，而且真正落实到穷人的，也为数不多。地方政府往往对拆迁热情高涨，因为这不仅带来政绩，也给地方和私人财政带来直接收益。如果利益够大，拆迁商会动用各自手段比如教育，工作甚至暴力，司法等等，来“动员”被拆迁户，所以各地经常会上演拆迁纠纷。有些拆迁商甚至是通过收买甚至勒索户主的子女来逼人就范的，再和权力部门配合，基本可以做到天衣无缝。</p>
不看不知道，看了才知道这里面的水有多深多浑，沈为拿着可以说是房地产公司核心机密的几张纸，想着平哥昨天晚上那句以你们在市的情况，其实修房子是次要的，关键是拿地的话，这一行水深啊，沈为思绪纷飞。</p>
郑清颜的车子开进别墅，等他在茶台边坐下，廖哥和他随便聊了几句后借口找沈为说说矿泉水厂在省城的情况，起身进了客厅，把平哥一个人留给郑清颜，方便两人说事。</p>
见郑清颜一付欲言又止的样子，平哥关切道老郑，咱们两个老朋友，有什么事你就直说，在省城，我不能办的事还真的不多。平哥声音不大，却满含张力，字字嵌进郑清颜的心里。</p>